Jak powinien postąpić najemca, gdy w wynajmowanym lokalu zdarzają się częste przerwy w dostawie energii elektrycznej, na przykład spowodowane spóźnianiem się właściciela lokalu z płatnościami do STOEN-u?

Odpowiedź pozornie wydaje się prosta – najemca może wypowiedzieć umowę najmu. W praktyce jednak sprawa jest bardziej złożona. Często najemca poniósł duże wydatki związane z najmem lokalu, przystosował go do własnych potrzeb, umeblował, poinformował kontrahentów. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu będzie bronią obosieczną.

Jak najemca może zabezpieczyć się w umowie najmu?

Już w umowie najmu – radzi pracownik Agencji Jartom (www.jartom.pl) –  trzeba precyzyjnie określić cele, na jakie wynajmowany będzie lokal i jakie urządzenia zostaną zainstalowane przez najemcę. W umowie najmu powinny także zostać zamieszczone szczegółowe zapisy dotyczące dostawy mediów, w tym prądu.

Wynajmujący, określając przeznaczenie lokalu, nie powinien – dla własnego bezpieczeństwa – stosować lakonicznych zapisów typu: „W lokalu będzie prowadzona działalność gospodarcza”. Wskazane jest używanie określeń bardziej szczegółowych, np.: „produkcja kosmetyków”, „magazynowanie mebli”, „działalność poligraficzna”.

W umowie należy określić, jakie media zobowiązany jest zapewniać wynajmujący oraz jakie przerwy w ich dostawie mogą stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy przez najemcę. Postanowienia te z reguły wynikają z przeznaczenia danego obiektu, czy sposobu jego użytkowania. Zdarzyć się może, że chwilowy brak dostaw prądu w magazynie z artykułami metalowymi nie zmniejszy wartości składowanych tam towarów, ale brak prądu w pomieszczeniu wykorzystywanym na chłodnie czyni ją całkiem bezużyteczną. W Agencji Jartom spotykamy się z najemcami wymagającymi dwóch niezależnych źródeł zasilania lub zapasowego agregatu prądotwórczego, czyli generatora napędzanego silnikiem spalinowym. W chłodniach, szpitalach, serwerowniach i innych obiektach, wymagających nieprzerwanego zasilania, stosowane są systemy automatyczne, które w chwili zaniku napięcia w sieci uruchamiają agregat zasilający wybrane obwody instalacji wewnętrznej.

W umowie warto także zapewnić sobie możliwość instalacji konkretnych urządzeń – dodaje Tomasz Branecki z Agencji Jartom. Może dochodzić do konfliktów, gdy najemca bez zgody wynajmującego zaczyna dogrzewać pomieszczenia piecykami olejowymi, dmuchawami, instaluje klimatyzację lub dużą liczbę komputerów. A gdy w grę wchodzi produkcja i montaż maszyn, szczegółowe ustalenia stają się koniecznością.

Dobrym rozwiązaniem jest także podpisanie umowy z dostawcą energii bezpośrednio przez najemcę. Dzięki temu wynajmujący pozbędzie się niepewności, czy najemca zapłaci za energię, a najemca nie będzie się obawiał o terminowość rozliczeń wynajmującego z zakładem energetycznym.a

Często spotykam się z tym, że strony podpisują umowę najmu bardzo okrojoną, skrótową, regulującą jedynie podstawowe kwestie związane z tym stosunkiem prawnym – mówi prawnik Małgorzata Papaj z Agencji Jartom. Praktyka pokazuje jednak, że zapominając o szczegółowych postanowieniach umownych, oraz o problemach, jakie mogą się pojawić, strony umowy najmu narażają się na niedomówienia i nieporozumienia – podsumowuje.

Jeśli w umowie nie ma stosownych regulacji w tym przedmiocie, należy sięgnąć wprost do przepisów kodeksu cywilnego.

Niezależnie od tego, czy najemcę łączy z wynajmującym umowa najmu na czas oznaczony, czy nieoznaczony, podstawowe obowiązki stron tego stosunku pozostają takie same – twierdzi Małgorzata Papaj. Jednym z głównych obowiązków, leżących po stronie wynajmującego, jest – w świetle art. 662 § 1 kodeksu cywilnego –  utrzymywanie wydanej najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania umowy. Zapewnienie dostawy energii elektrycznej do wynajmowanego lokalu może bezsprzecznie stanowić właśnie o jego przydatności.

Możliwe są dwie sytuacje. Jeśli brak prądu spowodowany nieterminowym płaceniem rachunków przez wynajmującego, ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, nie czyniąc go jednak całkiem bezużytecznym, wówczas przysługuje najemcy żądanie obniżenia czynszu za czas pozostawania bez prądu. Jeżeli jednak prowadzona w wynajmowanym lokalu działalność przez brak dostaw energii elektrycznej jest całkowicie uniemożliwiona, należy pisemnie zawiadomić o tym fakcie wynajmującego, dając mu termin do ‘usunięcia wad’, czyli w tym przypadku wznowienia dostarczania energii elektrycznej po uregulowaniu wszelkich zaległości wobec dostawcy energii. Jeśli wynajmujący pomimo otrzymanego zawiadomienia nie usunie tych ‘wad’, można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Agencja Nieruchomości Jartom zajmuje się wynajmem oraz sprzedażą hal produkcyjnych i magazynowych. Działając od 1992 roku, Agencja Jartom pośredniczy także w transakcjach dotyczących obiektów wymagających specjalnego zasilania energetycznego, takich jak: chłodnie, serwerownie, centra obliczeniowe, magazyny wysokiego składowania, zakłady z automatycznymi liniami produkcyjnymi lub z urządzeniami do pracy ciągłej, których wyłączenie i ponowne włączenie wiąże się z ogromnymi kosztami.